Cet investissement est naturellement le plus courant et permet à plusieurs investisseurs de se réunir afin d’effectuer l’achat d’un ou plusieurs appartements, voire d’immeubles de rapports, en vue de les louer.

Le co-investissement répond à des besoins différents :

Une personne peut avoir des difficultés d’accès au crédit seule et a donc besoin de rechercher d’autres investisseurs.

Une personne ayant une forte capacité d’emprunt peut elle aussi rechercher des associés afin de réaliser une grosse opération et de mutualiser les risques.

L’investissement recherché sera soit un investissement de capitalisation soit un investissement de rendement.

Bien évidemment, tout investisseur souhaite cumuler les deux mais cela est souvent difficile et il est alors souvent nécessaire de déterminer sur quel type d’investissement se positionner même si l’un n’exclut pas l’autre.

En ce qui concerne l’investissement de rendement :

Les investisseurs recherchent un rendement élevé et sont moins intéressés par la capitalisation de l’investissement. Ils vont alors se tourner vers des investissements à forte rentabilité : locaux commerciaux, immeubles de rapports situés dans des zones où les prix sont bas, locaux spécifiques (hôtels, locaux d’activité) …

Le risque est plus élevé. En effet, l’activité commerciale est plus aléatoire et le locatif d’habitation à prix peu élevé est généralement situé dans des régions où la demande locative est moins élevée.

Mais ces risques ne sont pas toujours avérés et l’intérêt de se regrouper est de mutualiser ce dernier.

Ces investissements peuvent être structurés pour une durée déterminée mais aussi indéterminée puisque le but recherché est principalement de générer des revenus supplémentaires.

La structure prendra généralement la forme d’une SCI et le cas échéant d’une SAS lorsque des projets d’achats-reventes sont envisagés.

En ce qui concerne l’investissement de capitalisation :

Les investisseurs, sans se désintéresser du rendement, recherchent un espoir de plus-value ou la conservation de la valeur de l’investissement. C’est ici davantage la valeur du bien qui les intéresse.

Il sera alors plus opportun d’investir dans les régions attractives et sur des produits qualitatifs, lesquels sont plus chers et donc avec a priori une rentabilité moins élevée.

Le co-investissement permet alors de compenser cet inconvénient et de ne pas être seul à devoir compléter la différence entre la mensualité de l’emprunt et le montant du loyer.

Le risque de ce type d’investissement est peu élevé puisque le risque de carence locative est très faible et le risque de perte en capital également.

Ce type d’investissement dans l’ancien et dans les beaux quartiers des grandes villes ou bien en VEFA sur des résidences de standing et biens situées est très pertinent.

Ces investissements seront généralement structurés sur une durée fixée dès le départ (généralement entre 5 et 15 ans) et la durée de la société sera alors fonction de la durée de l’investissement. Par exemple, si les associés décident de constituer une SCI avec un emprunt sur 10 ans, il sera convenu dès le départ qu’à l’issue du remboursement de l’emprunt, le bien sera vendu et la société liquidée.

La structure prendra généralement la forme d’une SCI à l’IR car elle est plus avantageuse sur la fiscalité de la revente (plus-value immobilière).