La SCI est la structure la plus couramment utilisée dans le co-investissement immobilier.

En effet, sa simplicité de mise en œuvre et ses obligations administratives allégées séduisent les investisseurs.

Lorsque nous accompagnons des investisseurs sur des projets d’achats en SCI, nous abordons l’intégralité des sujets importants :

Structuration du projet afin que chaque associé soit sûr de ce qu’il va se passer dans le futur. Par exemple, si le projet a pour but l’achat d’un bien au moyen d’un emprunt, il est généralement convenu, dans un pacte d’associé, que le bien sera vendu aux termes de l’emprunt, au meilleur prix.

Pouvoirs du gérant.

Clauses destinées à régler la situation de retrait ou décès d’un associé.

Et d’une manière générale l’ensemble des clauses qui intéressent les associés.

Notre rôle est de veiller à ce qu’il y ait un minimum d’incertitude et que chaque associé s’engage dans une situation claire et définie.

Qui peut être associé d’une SCI ?

Toute personne, même mineure, peut être associée d’une SCI.

Pour ce qui nous concerne, nous ne traitons pas avec des mineurs et ne constituons pas de sociétés avec des mineurs, même dans une perspective de transmission patrimoniale parents-enfants.

Une société peut également être associée d’une SCI, avec d’autres sociétés ou bien des personnes physiques.

Il y a des limites néanmoins dont les principales sont les suivantes : avoir la capacité juridique, ne pas être frappée d’interdiction suite à une faillite notamment.

Quel est l’objet d’une SCI ?

Une SCI a pour objet de détenir et gérer ou des biens immobiliers.

La vente des biens immobiliers de la société est naturellement possible et doit être mentionnée dans l’objet social mais il ne faut pas que cela soit ni son objet unique ni son activité réelle de façon habituelle puisque dans ce cas, la société doit alors prendre une forme commerciale (SAS, SARL, ect..).

Une société civile immobilière est, comme son nom l’indique, une société civile et ne peut pas avoir d’activité dite commerciale. Or le fait d’acheter et de vendre des biens, de façon régulière, constitue une activité de type commerciale.

Afin d’éviter tout risque de requalification fiscale en opération de marchand de biens, la société ne doit pas acheter et revendre des biens de manière régulière, il ne doit pas y avoir d’intention spéculative.

A défaut, il convient de constituer une société de type commerciale (SARL, SAS )

Que sont les statuts et les pactes d’associés ?

Les statuts sont le contrat de société, c’est-à-dire le document qui crée la société, signé par tous les fondateurs et dans lequel sont mentionnées toutes les règles.

Il est notamment prévu :

L’étendu des pouvoirs du gérant

Les modalités de vote des différentes décisions (pour vendre un bien, pour faire des travaux, pour emprunter, ect…)

Les conditions pour céder ses parts et les modalités d’application

Ce qu’il se passe en cas de décès d’un associé

Et d’une manière générale toutes les règles intéressant les associés.

Ce document est donc capital.

Le pacte d’associés est un document signé par un ou plusieurs associés et qui s’impose à ses signataires.

Il a vocation à compléter les statuts et est également très important.

L’avantage du pacte d’associés est qu’il n’est pas public, c’est-à-dire qu’il ne fait pas l’objet d’un dépôt au greffe du tribunal de commerce et reste donc secret.

Généralement, la structuration du projet de la société, c’est à dire le fait que la société achètera tel bien et qu’il sera cédé après le remboursement de l’emprunt, sera convenu par pacte d’associé afin que cela reste une donnée interne aux associés.

Cela évite également de montrer une intention spéculative.

Le pacte d’associé a une durée indéterminée ou déterminée, ce qui est conseillé et cela peut être la durée de la société.

Nous conseillons alors d’établir des statuts avec les règles principales et d’établir un pacte d’associé qui contiendra toutes les clauses permettant d’assurer la sécurité de tous : clauses relatives au décès d’un associé, à la vente du bien, aux obligations financières des associés, ect…

Que signifie le compte coutant d’associés :

Le compte courant d’associé ne doit pas être confondu avec le compte courant à la banque, c’est-à-dire le compte que possède la société dans une banque.

Cela n’a strictement rien à voir.

Un Compte courant d’associé représente une créance que possède un associé sur la SCI ou inversement une dette de la société envers un ou des associés.

Comment est-ce possible ?

Principalement dans les deux cas suivants :

Il est très fréquent que les associés doivent mettre de l’argent dans la SCI afin de compléter la trésorerie.

En effet, le loyer ne permet pas, dans la très grande majorité des cas, de régler la mensualité de l’emprunt et les autres charges : taxe foncière, assurance, charges de copropriétés, ect…

Les associés doivent alors compléter la différence entre les encaissements (loyers) et les décaissements (emprunt, charges diverses, ect…).

Ce faisant, la société a alors une dette à l’égard des associés qui représente l’argent que les associés ont apporté à la société. Cela est quasi-systématique.

L’autre cas est un peu plus difficile à appréhender. A la fin de l’exercice, un bilan comptable et un compte de résultat sont établis, comme pour toute entreprise ou société. Le résultat, c’est-à-dire le bénéfice, sera quasi-systématiquement positif. En effet, ce dernier est constitué de la différence ente les produits (loyers) et les charges. Et la mensualité de l’emprunt ne constitue pas une charge. Seule la partie correspondant aux intérêts de l’emprunt constitue une charge mais pas celle correspondant aux amortissements. Donc on a souvent un résultat positif.

Mais il ne faut pas confondre résultat et trésorerie.  La partie de l’emprunt correspondant aux amortissements, bien que n’étant pas une charge, doit néanmoins être payée.

Par conséquent, la société n’aura pas assez de liquidités pour pouvoir, en fin d’exercice, payer aux associés leurs dividendes car elle n’aura pas de trésorerie.

Ils seront alors mis en compte courant d’associés et remboursés en cas de vente du bien par exemple.

Il est très important de bien définir les modalités de versement et de remboursement en comptes courant d’associés avec notamment des conventions de blocage afin que les associés ne puissent pas en demander le remboursement à la société à n’importe quel moment, pour ne pas déstabiliser l’équilibre de celle-ci.

Cela sera fait par pacte d’associé ou conventions spécifiques.

Ainsi, les associés connaitront par avance les modalités d’appel de la trésorerie nécessaire si il devait en manquer et les modalités de remboursement.

Quelle est la fiscalité de la SCI ?

Les impôts et les taxes sont divers et se rencontrent à différents moments :

Au moment de l’achat des biens : la SCI doit payer, comme pour une personne physique, les frais de notaire ou droits d’enregistrement (impôt sur l’achat).

En cours d’existence, la SCI est fiscalisée sur les loyers.

Généralement, la SCI sera à l’IR, et alors les associés seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers pour leur quote-part de revenus.

Si elle est à l’IS, elle sera imposée selon les règles propres des sociétés à l’IS.

Pour les personnes étant imposées dans les plus élevées des tranches d’imposition, cela peut être avantageux.

En cas de vente du ou des biens, il y aura un impôt sur la plus-value si les biens sont vendus plus chers qu’ils n’ont été acquis par la société.

Enfin, à la fin de la société, en cas de dissolution et de liquidation de la société, il y a également un droit de partage (taxe) qui est dû.

La fiscalité d’une SCI à l’IR (cas le plus fréquent) est alors très proche de celle qu’aurait une personne sans SCI.

La fiscalité d’une société à l’IS est différente et généralement peu utilisée, sauf lorsque les associés sont lourdement imposés à l’IR et souhaitent bénéficier d’un taux d’imposition moins élevé que leur taux d’imposition IR et qu’ils conservent la trésorerie dans la société afin de ne pas être imposés sur les sorties de dividendes.

Qui sont les gérants et quels sont leurs pouvoirs ?

Le ou les gérants peuvent être des associés ou des tiers.

L’ensemble des associés peuvent être nommés co-gérants.

La fonction de gérant peut être assurée à titre gratuit ou bien onéreux.

Le gérant représente la société à l’égard des tiers (locataires, syndics, banque, ect…) et prend toutes les dispositions pour assurer la meilleure gestion possible de la société dans le cadre de son objet social.

Ses pouvoirs sont limités par les clauses statutaires ou les pactes d’associés et il est généralement convenu, que pour toutes décisions importantes, comme la vente de biens ou la réalisation de travaux conséquents par exemple, le gérant devra au préalable être autorisé à agir en assemblée générale.