Une société foncière, ou foncière, est une société commerciale (par opposition aux SCI) dont l’objet social est la constitution, l’exploitation, la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les sociétés foncières sont donc une grande catégorie de sociétés commerciales spécialisées dans l’immobilier. Elles peuvent donc prendre plusieurs formes :

les SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées)
les SARL immobilières
les SAS immobilières

Contrairement à la SCI, dont l’objet et l’acticité ne peuvent pas être l’achat et la revente des biens à titre habituel, une foncière ayant une activité commerciale, elle le peut.

Par conséquent, des personnes physiques ou morales qui souhaitent investir sur des biens immobiliers avec la perspective d’en vendre certains, d’en racheter d’autres, de faire des arbitrages, devront se tourner vers ce type de structure.

Les sociétés foncières peuvent être composées de tout type de bien immobilier tel que des terrains à bâtir (foncier), des biens à usage commercial, professionnel, industriel ou d’habitation tant qu’il s’agit de biens immeubles (au sens juridique du terme par opposition aux biens meubles).

Les SARL immobilières rentrent dans la catégorie des foncières immobilières puisque ce sont des sociétés commerciales à prépondérance immobilière.

Les SARL immobilières sont souvent des sociétés constituées par plusieurs investisseurs dans le but d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers et de l’exploiter.

Ainsi, les parts de SARL immobilières n’ont pas vocation à s’échanger. Au contraire, l’objectif est de préserver l’entre soi en raison notamment de la présence obligatoire de clauses d’agrément et de préemption dans les statuts de cette derniè

Les SARL immobilières sont des sociétés foncières constituées dans un but patrimonial pour bénéficier notamment :

de la responsabilité limitée reconnue aux associés

dans certains cas spécifiques, du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour notamment reporter les déficits, différer le paiement de l’impôt sur le revenu…

La SAS immobilière est plus ou moins similaire à la SARL immobilière dans ses objectifs d’investissement : mettre en commun des ressources financières pour acquérir un ou plusieurs biens immobilier

Cependant, la SAS immobilière est plus malléable que la SARL immobilière.

La SAS immobilière est une société foncière réservée à un public averti d’investisseurs de l’immobilier ayant une vue relativement complète de leurs objectifs patrimoniaux.

Ce qui distingue principalement les foncières type SARL et SAS des SCI à l’IR est :

La fiscalité

La responsabilité des associés qui est différente

La possibilité d’exercer une activité commerciale pour les foncières

Sa gestion est plus complexe et il y a davantage d’obligations comptables et administratives.

Elle est généralement réservée :

A un public averti

A des gros investisseurs, notamment en cas d’arbitrages réguliers

Ou aux personnes ayant une fiscalité à l’IR très lourde et souhaitant réinvestir les dividendes dans la structure